MODIFICACIONES EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL a partir del 16-junio-2022

Se publica la modificación de la LPH a través de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. En Administrador de Fincas CEU te desvelemos de forma resumida las principales novedades y modificaciones que contiene.

Por la LEY 10/2022, de 14 de junio, de MEDIDAS URGENTES PARA IMPULSAR LA ACTIVIDAD DE REHABILITACIÓN EDIFICATORIA EN EL CONTEXTO DEL PLAN DE RECUPERACIÓN, TRANSFORMACIÓN Y RESILIENCIA (PROCEDENTE DEL REAL DECRETO-LEY 19/2021, DE 5 DE OCTUBRE), publicada en el B.O.E. del 15 de junio de 2022, que entra en vigor el 16 de junio de 2022

Esta Ley es el resultado de la tramitación como Proyecto de Ley del Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de octubre, y ha introducido algunas modificaciones al texto que aprobó aquel Real Decreto Ley. Contempla una serie de deducciones fiscales por actuaciones de rehabilitación y mejora energética, que no son objeto de esta circular, así como una línea de avales para la financiación de obras de rehabilitación.

El artículo 2 de la Ley modifica tres artículos de la Ley de propiedad horizontal: el 9.1, letra f, el 17,2 y el 21

I

Hasta ahora exclusivamente se contemplaba para obras de conservación reparación y rehabilitación de la finca, así como para las de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b (que son las obligatorias). La nueva Ley añade otra finalidad a ese fondo: la «realización de las obras de accesibilidad (que son las acordadas por la mayoría, aunque no sean obligatorias) y mejora energética recogidas en el artículo 17.2.«

Texto del art. 9.1.f) vigente antes de entrar en vigor la nueva Ley:

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Texto del art. 9.1.f) tras la entrada en vigor de la nueva Ley 10/2022:

«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo Diecisiete.2 de esta Ley. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»

II

El Real Decreto Ley 19/2021 que entró en vigor el 6/10/2021, añadió un segundo párrafo al artículo 17.2 para regular las obras de mejora de la eficiencia energética e implantación de fuentes de energía renovable (placas solares comunitarias, etc.)

La Ley ahora se limita a modificar tres detalles de aquella redacción:

–          Aclara que la mayoría de propietarios requerida para la adopción de estos acuerdos es la «mayoría simple» de propietarios y de cuotas.

–          Rectifica el importe repercutido anualmente que no se debe superar para que pueda adoptarse el acuerdo obligando a todos los propietarios. Antes eran 9 mensualidades de gastos ordinarios y ahora 12.

–          Matiza que lo que no debe superar las 12 mensualidades ordinarias de gastos es el «importe» que se repercute anualmente, no el «coste» como se decía en la redacción primitiva.

Texto vigente antes de entrar en vigor la nueva Ley:

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.

Texto del art. 17.2 tras la entrada en vigor de la Ley 10/2022:

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta Ley.»

III

La Ley 10/2022 da una nueva redacción a todo el artículo 21 de la Ley de propiedad horizontal introduciendo, respecto a la anterior redacción, las siguientes modificaciones y/o aclaraciones:

–          Se autoriza la adopción de medidas especiales para combatir la morosidad como la posibilidad de que la comunidad acuerde el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Estas medidas no podrán tener carácter retroactivo.

–          Se establece como norma general que los créditos comunitarios devengarán intereses desde que deba efectuarse el pago.

–          Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.

–          Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario, que necesariamente debe aportarse al proceso, tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona «con cualificación profesional suficiente«.

–          Se elimina la mención expresa a la posibilidad de que el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda se notifique «al ocupante» del inmueble (lo que no necesariamente significa que no se le pueda notificar a este).

–          En la demanda del proceso monitorio cabrá incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso.

–          Se aclara que en la certificación de la deuda debe constar el importe adeudado y también su desglose, es decir, un mínimo detalle de la procedencia de la cantidad adeudada.

–          Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso, incluso si paga antes de la presentación del monitorio, se incluyen expresamente «los derivados de la intervención el secretario-administrador». Lo que abre la puerta a establecer y repercutir unos honorarios del administrador por esas gestiones previas al monitorio además del puro gasto de notificación (burofax, etc….). Es conveniente que estén aprobados por la junta.

–          Se aclara que la posibilidad de reclamar honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas

La nueva redacción dada por la Ley 10/2022 al artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal es la siguiente:

Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo.

2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.»